房地产投资计划

前面讨论了房地产投资的特点和房地产投资的优势，接下来就应该认真制定一个符合财务状况的房地产投资计划。投资计划就是成功路线图，它帮助投资者专注在投资的长期宏观目标，减少市场波动对个人情绪上的影响，摆脱投机机会的诱惑，保持理性投资心态。

个人家庭财务计划

以前已提过，个人家庭财务计划是所有投资计划的根本。特别是个人家庭财务预算对于房地产投资非常之重要，特别是现金流的影响。如果你每个月没有太多现金流结余，那么你根本不可能购买任何具有负向现金流的投资房地产而不借用个人债务，由此承受对个人家庭财务带来更大的压力。

投资要素

一个投资者必须清楚的知道自己是否拥有投资房地产的所有投资要素，也就如同一次体检。

*知识和经验。任何低估知识和经验对房地产投资的重要性的投资者，都将如同在雷区内行走，随时有触雷的危险。房地产投资有无数个投资决策和意外事件需要决定，投资者的知识和相关经验是房地产投资的关键。

*时间。房地产投资不是股票投资，找到合适投资标准的房产，购买房产的过程，在整个房产持有的过程中管理房产或者是管理房地产管理公司，更为重要的是和整个房地产投资团队的沟通都需要投资者投入大量的时间和精力。

*资金。显而易见，有足够的投资资金仍然是必要的。

选择合作伙伴在房地产投资中经常不可避免，合作的根本在于有互补的资源和相互信任。合作的方式根据投资规模的大小以及投资伙伴之间需求的不同而灵活的选择。合作方式非常灵活，请征询熟悉房地产投资的律师和会计师制定最合适的合作方式。

投资计划第一阶段

房地产投资第一阶段最好的投资策略就是专注于资本增值投资，同时保持现金流平衡。投资目标在于积累和增长投资资金，学习掌握房地产投资的规律，组建并管理投资团队，熟悉出租房产的管理。

投资计划包括：
*投资财务目标和期望投资回报率
*核心团队的建立和管理
*投资目标：居民住房，投资简单，出租管理简单。
*投资地区：最有增值潜力的城市和地区。
*投资标准：选择具有现金流持平，或者小额负向现金流的房产。确保整个投资组合的负向现金流在个人承受范围之内。
*购买计划：通过房地产中介或者专注于私售类房产。
*管理计划：自己管理或者雇用管理公司进行管理。
*银行贷款计划：一旦投资超过三套居民住房，银行贷款的复杂度增加了。
*退出计划：在达到预期投资目标后，选择逐步卖出或者重新组合银行按揭，将资金投入到第二阶段的房产投资。

投资计划第二阶段

房地产投资第二阶段主要专注在现金流投资，同时不放弃资金增值机会。投资目标在于获取最好的现金回报（Cash On Cash）回报，通过提高房地产净收入而增加房地产价值。投资所产生的现金流一旦超过了个人开支，就实现了财务自由。这个阶段的投资对商业知识和经验的要求比较高，整个团队的素质决定了投资回报和投资增值。

投资计划包括：
* 投资财务目标和期望投资回报率
* 核心团队的建立和管理
* 投资目标：居民公寓楼或者其他商业房地产，投资在具有最大现金流回报率的房产，努力提高收入，降低开支，从而达到房产增值的目的。
* 投资地区：最有房租和房产价值增值潜力的城市和地区。
* 投资标准：投资于最大现金流回报率的房地产，选择具有最大可能增加收入，降低开支的房地产。
* 管理计划：如何选择和管理房地产管理公司。
* 银行贷款计划：商业房地产贷款标准。
* 退出计划：增加房地产的净收入，从而强制增值，再不断重新组合银行按揭，将资金投入到更多的商业房地产投资，或这卖出后购买更大的商业房产……

Refinancing计划

卖出投资房产往往需要交纳资本增值税，这是一个精明的投资者需要避免的。通过长期持有，避免频繁买卖，才是最有利的投资策略。投资的增值部分，可以通过重组银行按揭（Refinancing）而提取获利资金，用于再投资。

税务计划

房地产投资收益可能给投资者带来的各种税务，需要有专业税务计划师帮助制定最有利的避税计划，从而最大化投资收益。

专栏作者：吴翔
专业房地产投资者，居民住房和小型公寓楼投资专家。
电子邮件：[email protected]
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