危机的种子

911事件后美国经济一度下滑，美国联邦储备局在2002/2003年，一度将联邦储备局目标利率降到了1%，银行优惠贷款利率也随之降到了4%左右，起到了重振美国经济的目的，同时也为房地产市场造成了人为的兴旺。由于历史性的低利率，美国经济高速增长，更多的美国消费者能够以极低的贷款成本购买个人住房，美国房地产市场经历了空前的兴旺。

为了不错过房地产市场快速上升的机会，同时相信房地产市场会持续上涨的投机心态推动，缺乏财务知识的背景下，更多的不符合房屋按揭贷款条件的消费者借贷了次级房屋按揭(SubPrime Mortgage)。 次级房屋按揭并不是指房屋按揭的利率，而是指贷款申请人不符合最佳房屋按揭的要求，主要是个人家庭收入没有达到要求或者不良信用记录。次级房屋按揭的利率和贷款成本往往高于最佳房屋按揭，但是至少满足了消费者拥有房屋的梦想。由于没有足够的收入来支付次级房屋按揭贷款的每月供款，消费者选用了低初始利率的浮动利率银行按揭，一年或者两年以后，初始利率将调整成为正常利率。在房地产市场上涨的阶段，房屋的市场价值上涨，房价增值部分成为了可观的净资产，次级房屋按揭贷款者在房屋按揭利率上调之前，可以将房屋卖出获利，或者重新借贷房屋按揭，此时由于有了更多的净资产，可以拿到更好的利率，从而降低了房屋按揭的每月供款，消费者可以继续负担按揭供款，银行从中也获得了高额利润，皆大欢喜。

天下没有不散的宴席

任何市场都是一个活生生，由呼有吸的经济实体，由升就有降。创历史纪录的低利率，充沛的信用贷款，以及松散的按揭审批要求，促使了整个美国房地产市场高涨，最终房价远远超出了消费者的承受能力，能够负担高房价的消费者自然减少。在2006年，房价的增长不见了，房地产市场进入了调整阶段；市场中的倒卖房产投机者受不了市场下挫的压力，纷纷抛出手中的房产，导致了市场进一步下挫；次级房屋按揭的贷款者所期望的房价增值不见了，但是房屋按揭的利率从很低的初始利率上调为正常利率的时间到了，房屋不能快速出售，同时家庭收入再也无法支撑房屋按揭的月供款。整个按揭市场出现了大量的按揭拖欠，银行只好强制卖房，可是在下滑的市场上，房地产的买主非常少，每个人都害怕市场继续下滑望而却步。

即使是接待常规房屋按揭的房主，由于缺少财务知识，很多人不断以增长的房产净资产向银行抵押贷款进行消费。一旦房价下挫，不能再继续借款，同时要支付月供款，也出现了拖欠银行按揭的现象。

金融市场的信用紧缩

让我们从美国消费者的角度切换到提供和持有房屋按揭的银行以及金融公司，看看整个房地产市场的恶化对他们产生了什么影响。

作为房屋按揭受理公司，向消费者销售房屋按揭，然后将房屋按揭组合成为投资产品（Mortgage-backed Security）， 然后卖给大型投资者或者其他金融公司，例如保险公司，HedgeFund公司等。他们的业务中有大量的次级房屋按揭贷款，一旦消费者拖欠按揭供款，大型投资者或者金融公司根据买卖协议，强制受理公司买回拖欠的银行按揭，而这些公司更本没有能力承担这样的财务风险，纷纷申请破产保护。

持有房屋按揭的金融公司和HedgeFund公司，由于大量房屋按揭拖欠，损失惨重。金融机构之间的大额信贷市场出现了行业性恐慌，由于不能确定这些金融产品是否有次级房屋按揭的成风，同时不能评估由此带来的风险，进而不再愿意购买银行或金融公司的债务产品。一夜之间，信贷市场消失了，信贷成本激增。

这也影响了Private Equity公司的企业收购计划，低成本的贷款找不到了，股票投资者期望的通过公司收购创造更高股市新高的愿望彻底落空了。

加拿大市场

加拿大金融体系非常保守，次级房屋按揭的比例占整个银行按揭的5%左右，而美国的次级房屋按揭的比例高达25%以上。

加拿大经济是以自然资源为主的经济实体，与美国双边交易量很大，但是当前的全球经济有中国和印度推动，全球对自然资源特别是能源的需求量仍然稳步上涨，而加拿大和亚洲的贸易量大增，减小了美国经济衰退对加拿大经济的冲击。加拿大房地产市场非常健康，稳步增长，所以美国次级房屋按揭经济冲击中影响非常小。

房地产投资者

真正的投资者早就在思想上准备好了应对市场的波动，专注在投资计划上。关键在于不断的学习和自我提高，在投资思想上和投资观念上为市场变动做好准备，市场危机往往也是极好的投资机会。当投资者由于市场的波动产生迷惑时，就应该回到三千米的高空，从高处俯瞰整个市场，专注于更大的更长远的发展趋势。如果短期的市场行为，并没有改变了投资决策的根本原因，完全可以忽略市场的短期波动。短期的市场波动，是入场的最好时机，可以考虑，增加自己的投资。当然，你需要为这样的机会做了充分的准备，否则，你要么被短期的风险挤出市场，或者眼看机会从眼前错过。

对于加拿大房地产投资而言，美国信用紧张的危机，有可能在短期内造成银行加强房屋按揭贷款的审查以及信贷规模。但是这些都将是短期的，只要自己研究加拿大经济的未来走势就非常明白了，加拿大将以3%的增长持续健康发展。

对于倒买倒卖房地产的人来说，这次危机可能导致财务损失，造成不下的打击。就如巴菲特所说的，等到潮汐退去，我们就知道了谁是光屁股游泳。不是吗？

作为投资房地产并且长期持有的投资者来说，专注在为房客提供更好的生活环境，从而减少空房率，增加现金流，完全可以忽略这次危机将带来的冲击，并为市场下一轮增长做好准备。同时也是大胆的走进市场，以意想不到的价格和条件从投机者手中，买上几套绝佳的投资房的时候，用自己健康的投资观念创造财富。机会总是青睐准备好的头脑！

专栏作者：吴翔，专业房地产投资者，居民住房和小型公寓楼投资专家。（不是房地产中介）
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衷心感谢投资合作伙伴的信任，让我能够全力专注在Edmonton, Alberta房地产市场。希望更多投资者成为我们的合资房地产投资伙伴，抓住Alberta的百年不遇的房地产投资机会。

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