投资（Investment）还是投机 （Speculation）

Warren Buffett的导师Benjamin Graham撰写的《security analysis》一书中，为投资和投机作了一个界定。一个投资操作，经过仔细的分析后，能够保证本金的安全和满意的回报，同时能够满足质与量分析的要求。不能够满足这些条件的，都是投机操作。

投机可能是能赚大钱的，但投机的结果是不可预测的，既不能保证本金的安全，也不能预测投资回报。投资的根本在于，一个投资操作必须符合商业原则，就是所谓的Business Sense，在最小可能的风险下，获取可预测的最高的投资回报。

这时就可以看到制定投资计划的意义。一旦我们对投资目标以及实现时间明确后，根本不需要没有控制风险机制，不能预计回报的投机操作，并承担由此也可能带来的投资本金损失，从而拖延或者破坏了整个投资计划的实现。

投资手段应该具有的特点

**控制

没有对投资手段的直接控制，在面对投资操作过程中发生的任何市场突然变化，必然无法采取相应的措施，及时制止投资本金以及累计盈利的损失，在市场状况发生根本性变化之前，及时退出市场。你也不能通过自己的努力，为投资带来附加的价值，或者增加收入，从而影响投资产品的价值。

**可预测性

如果不能从历史数据推演，或者从财务报告分析中预测未来投资回报，我们将无法保证满意的投资回报率。我们将无法判断，一种投资手段是否优于其它的投资手段。

如果投资的风险也无法预测，那么投资本金的安全就根本没有保障。

具有可预测性的投资手段，手握投资计划，我们可以清楚的知道，这个投资手段，是否能帮助投资者接近投资目标还是远离了投资目标；是按计划实现目标还是延迟了实现。

**自成体系

我们谈到了投资的两个要素：时间和资金。如果一种投资手段消耗投资者大量的时间，也不能将投资的成功经验复制到更多的投资机会上，投资者的成功将是非常有限的。难以想象，如果巴菲特购买的每一个公司他都需要亲自管理的话，他还能购买那么多的公司吗？投资者应该明智地选择尽可能少消耗自己时间的投资手段，从而解放了自己，投入到寻找下一个投资机会中去。投资手段，因该是一个完整的体系，自行运作，尽可能少的需要投资者的直接干预。

**具有生意的特点

正如巴菲特所总结的，最具有商业特点的投资往往就是最好的投资。其实就是的以最小风险的代价，获取最大回报的原则。投资的艰难在于对投资者的耐性和自律的考验。投资的机会实在是太多了，可以说是眼花缭乱。有了投资计划，在追求投资回报的时候，应该尽力选择风险最小的投资手段，对大多数的机会，要学会说不。

房地产投资是最好的投资手段

如果选好了房地产投资的地区，购买符合投资系统的出租房，即使房价不上涨，至少房客最终为你把银行按揭供完了。这就是房地产投资对资金本金的最大保护，有了这个，我们可以暂时忽略市场的短期变动，专注在房地产中长期的走势，这就是房地产投资最大的魅力。

直接投资房地产，给于了投资者最大的控制。你可以控制租给什么样的房客，多少租金。你也决定怎样装修你的房屋，增加租金，同时增加房地产的价值。在合适的时候，你可以决定卖出。

通过分析30年房地产历史价格走势图，我们可以清楚地认识到，房地产也有跌升，但整个走势相对平缓，而且房地产与本地经济发展密切相关，提供了高度的可预测性。

最佳方式

房地产投资有多种操作方式，真正符合投资原则，经历了时间考验的仍然是长期持有出租的方式。投资者专注在选择最佳投资城市、地区，购买符合自己投资体系的房地产，用于出租；并且长期持有至少五年以上。最大程度获取投资回报和减少买卖开支，同时满足税务上对资本增值投资的要求。

在华人社区里最常见的分房出租方式，不是投资者的最佳选择。除在学校附近，获得政府批准的分房出租，存在违反房地产出租的法规，面临被查处的风险；同时，分房出租管理起来工作量非常大，少有房产管理公司愿意管理这一类的出租房，难以大规模投资。

房地产投资入门很难，需要有知识的积累。有了正确的观念和知识后，操作起来相对容易。我们将连续讨论房地产投资的方方面面。

专栏作者：吴翔
专业房地产投资者，居民住房和小型公寓楼投资专家
电话：416-648-6285；电邮：[email protected]
查询过往文章请访问bigbook.51blog.ca或星网。衷心感谢投资合作伙伴的信任，让我能全力专注在Edmonton, Alberta房地产市场。希望更多投资者成为我们的合资房地产投资伙伴，抓住Alberta的百年不遇的房地产投资机会。