银行为什么热衷于房地产按揭
房地产投资和其他投资工具相比，最大的优势在于投资者可以利用银行的借贷进行投资，为自己积累财富。打开报纸，银行每天打广告抢着借钱给你买房地产，为什么？银行操作的根本原则始终就是资金安全和风险控制。房地产的重要组成部分就是土地，这是绝对的不可再生资源，随着人口的增加，土地的需求愈来愈大，建筑用地，建筑材料和人工成本都在不断上涨。这就导致了从长期的角度来看，房地产价格走势稳步向上。CIBC World Market的首席经济学家Benjamin Tal的研究报告预测：加拿大房地产在未来20年平均价格将翻一番。房地产价值的稳定性为银行贷款提供了本金安全的保障，因此，房地产银行按揭贷款利率也是各种信贷中最低的，充分地反映了银行对房地产贷款的信心，投资者也就可以用最便宜的资金为自己创造财富。
对于其他的投资手段，由于风险控制的因素，银行就表现得非常保守。这就是房地产投资的最大优势。
杠杆作用 Power of Leverage
通过两个高度简化的投资案例，对比利用银行贷款和不用银行贷款在同一房地产投资交易产生的完全不同的投资回报率来阐述杠杆作用的威力。
100%现金投资
投资总结：100%现金投资，没有银行按揭；拥有六年；买入价 $100,000; 卖出价 $200,000
* 毛盈利：卖出价 $200,000-买入价$100,000=$100,000
* 投资回报率：毛盈利$100,000 / 初始投资$100,000=100%
25%现金投资
* 投资总结：25%现金投资，75%银行按揭；拥有六年；买入价 $100,000; 卖出价 $200,000
* 毛盈利：卖出价 $200,000-买入价$100,000=$100,000
* 投资回报率：毛盈利$100,000 / 初始投资$25,000=400%
借用银行的资金进行投资，按照加拿大最保守的25%首付购买房地产和百分之百现金购买相比，投资回报率提高了四倍。如支付更少的首付，那么投资回报率将更高；如果是零首付，那么回报率就是无穷大了。并非首付越少越好，这里只是为了阐述利用银行贷款投资房地产来提高投资回报率的效用。为了演示的方便，整个计算将其他的影响回报率的因素都简化了。
房地产市场增长和房地产投资回报率的关系
刚才提到了加拿大房地产市场将在20年内翻一番的预测，那么就意味着平均房价每年5%增涨。如果按照25%首付计算，房地产投资每年的回报率将是20%。这才是被大家忽略的投资秘密，通过利用银行的贷款，房地产投资可以实现的回报率远远高于房地产本身的增长率。
以Edmonton房地产市场为例：
* 2005~2006， 平均房价增长了52%， 以25%首付计算，投资回报率是204%
* 2002~2006， 平均房价增长了98%， 以25%首付计算，投资回报率接近400%，平均年投资回报率100%
这虽然是特例，但是也充分反映了房地产投资的威力所在。特别是投资者选择了正确的城市和社区，投资在正确的房产中，可以轻松实现很高的投资回报。
对待债务的心态
真正阻碍华人移民在房地产投资领域成功就是对待债务的心态。来自完全不同的社会文化背景，很多华人移民仍然是谈”债”色变。其实，有好的债务也有坏的债务。掌握了财务知识，有良好的投资心态之后，投资者可以清楚地看到利用银行的钱投资，获得高于银行利息的投资回报，最终往你口袋里面装钱，这样的债务，越多愈好，这就是很多人的成功之经验；从银行借钱，用于个人消费，购买个人房产汽车，从你口袋里拿钱，这就是不好的债务，越少越好。
加拿大政府鼓励个人负债进行投资，凡是由于投资借贷产生的利息，可以从个人收入税中抵扣；而用于个人消费借贷产生的利息，就不符合这个要求。如此一来，投资借贷的成本极大的减小了，这就是什么富人越富，穷人越穷。因为富人最大限度利用好的债务为自己创造财富，而普通人紧紧地抓住坏的债务而没有意识到由此带来的危害。
从银行借债进行投资，的确要求管理债务的财务知识及管理个人家庭现金流的经验，确保债务水平不会超过家庭或者个人的财务承受能力。同时也要求更高的投资知识，将借来的资金正确的投入到能最大限度保障本金安全，而且提供高于债务利率的投资工具中。没有财务知识和投资经验为基础，盲目的借债往往给家庭财务带来巨大的风险。
一旦掌握了财务知识和投资经验，通过银行的信贷，投资房地产就可以为投资者带来超过平均水平的投资回报，同时为投资本金提供最大的安全保障。世界上哪里还可以找到这样好的投资手段。
专栏作者：吴翔
专业房地产投资者，居民住房和小型公寓楼投资专家
电话：416-648-6285；电邮：[email protected]
查询过往文章请访问bigbook.51blog.ca或星网。衷心感谢投资合作伙伴的信任，让我能全力专注在Edmonton, Alberta房地产市场。希望更多投资者成为我们的合资房地产投资伙伴，抓住Alberta的百年不遇的房地产投资机会。
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