什么是资产增值 (Depreciation)

房地产增值就是指房产的价值随时间的推移而上涨。房地产投资专注在获取资产增值和现金流的投资回报。当我们听到买房的朋友谈到，自己的房子几年前买的，现在几个已经上涨了几万，这里说的就是资产增值。房地产增值是购买自己住宅的一个非常重要的因素，当然，居民住房以满足家庭居住需求为主。作为房地产投资者，就必须清楚地意识到影响房地产增值的因素以及资产增值税的影响从而制定完善的投资计划。影响房地产增值的因素很多，房价的上升也不是由单一因素决定的，需要从宏观的角度来综合思考和观察；同时，房地产资产增值的实现往往需要一个较长的周期，何况，由于供需的因素，即使是长线上涨的房地产市场也会出现短时间的调整。房地产投资策略必须考虑到这些因素的存在，投资者必须计划好投资周期，投资赢利退出的策略，多有几手准备才能在不断变动的市场获得最大的投资回报。

5%房产增值 = 20%实际增值

CIBC银行预测加拿大房地产将在20年内翻一番，也就是平均每年增长5%左右。大多数的人认为5%增长与股票、互惠基金比起来实在是太低了。记得我的财务顾问一提到房地产投资就说，每年只有3、4%的回报，太低了，从而完全忽略房地产投资。其实这是不懂得计算房地产的实际投资回报。

房地产投资可以向银行申请房屋价值75%的房屋贷款，实际投资只有25%，如果房地产每年增长5%，那么实际增长等于5%÷25%=20%。这足以让很多人大跌眼镜，而如果投资者通过全面的市场分析，投资在加拿大快速增长的地区，比如Edmonton, Calgary那么实际投资回报率将远远高于20%。这难道不是最好的投资手段吗？

增值因素

我们以后将具体就房地产增值因素进行讨论。简单地说，影响房地产增值的因素包括，低房屋按揭利率，通货膨胀，房屋建筑材料和工人人工的增长，增值改建，市场供给和需求等。

一投资者可以控制的因素就是增值改建，例如装修，加建车库等，可以提高房屋的价值，或者可以获得更高的租金。这样的投入必须和房屋所在的社区背景相一致，而且不是所有的装修都能够提高房屋的价值。反之，疏于保养、维护将影响增值房产的增值潜力。

商业房地产和出租公寓楼的价值，是按照生意价值的评估方式计算，就是由净收入（Net Operating Income）决定，投资者可以通过增加收入，减少空房率，降低运营成本来提高房产价值。投资在商业房地产和公寓楼是每个房地产投资者的终极目标。

什么是资产折旧 (Depreciation)

资产折旧就是资产由于使用和老化的原因，价值逐渐减少。比如汽车，使用年份越高，汽车的磨损也越大，价值就越少。从税务的角度上，只要是用于产生收入的资产就可以在税务部门规定的年限内折旧。由于房地产增值的原因，房屋的市场价值实际上在不断增长，但是税务部门仍然允许投资者申报房地产资产折旧。这就是房地产在财务上的优势。

税务影响

税收的角度上，资产折旧（在加拿大，资产折旧被称作Capital Cost Allowance）是作为合理开支来处理，由此可以从生意的盈利中抵扣，由此减少了生意的应征税的开支，从而增加了收入。税收上的资产折旧只适用于产生收入的投资房产，而个人住宅就没有这个税收上的好处。这又是一个政府鼓励房地产投资的案例。一般来说，资产折旧主要用于商业房地产和公寓楼投资，而小型的居民住宅投资，净收入非常小，申报资产折旧的意义不大。
如果房地产投资者买房用于长期出租获利，最终将房地产出售时，那么就符合资本增值税的要求，只有一半的资本增值需纳税，这是非常大的税务优惠。加拿大税务非常复杂，务必请有经验的会计师帮助你制定最好的税务策略。
加拿大保守党政府在两年前的竞选纲领中，提出了实现类似美国1031税务法案的Capital Gain Rollover的施政纲领，那么只要投资者在卖出房地产之后的六个月内，投资在更高价值的资产上，资本增值税就可以延迟缴纳，这将为投资者提供了20%以上的税务优惠。这就是我推荐房地产投资者不管什么选举，必选保守党的一大原因。

专栏作者：吴翔–专业房地产投资者，居民住房和小型公寓楼投资专家。
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衷心感谢投资合作伙伴的信任， 让我能够全力专注在Edmonton, Alberta房地产市场。希望更多投资者成为我们的合资房地产投资伙伴，抓住Alberta的百年不遇的房地产投资机会。